住宅ローン控除の計算

控除額は「年末残高 × 控除率」で決まる

租税特別措置法第41条第2項は、住宅借入金等特別税額控除額を「その年十二月三十一日における住宅借入金等の金額の合計額（当該合計額が借入限度額を超える場合には、当該借入限度額）に控除率を乗じて計算した金額（当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）」と定めています。認定住宅等について第6項を選んだ場合も、第6項の末尾が同じ形で「認定住宅等借入限度額」と「認定住宅等控除率」に置き換えた計算を定めています。

控除率は第4項第2号（認定住宅等は第8項）が定めており、居住年が令和4年から令和12年までの各年である場合は0.7%です。したがって計算で動くのは、実際には借入限度額と控除期間の2つだけです。

第41条第1項はさらに、控除を受けられる年を「その年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額……が二千万円以下である年」に限っています。判定は年分ごとなので、ある年だけ2,000万円を超えても、控除期間内の他の年は控除の計算に入ります。

借入限度額は「居住年 × 住宅の区分 × 取得等の区分」で分かれる

第41条第6項は、控除を手厚くする対象として認定住宅等を4つの号に分けています。第1号が認定長期優良住宅、第2号が低炭素建築物、第3号が特定エネルギー消費性能向上住宅、第4号がエネルギー消費性能向上住宅です。第7項第1号ロ以下は、このうち第1号・第2号をまとめて「認定住宅」と呼びます。いずれにも当たらない住宅は認定住宅等ではないので、第3項の借入限度額によります。

同じ金額が複数の号に分かれて置かれている点に注意が要ります。上の表で特定エネルギー消費性能向上住宅の額が2行に分かれているのがそれで、令和6年・令和7年入居は第4号イ、令和8年以降は第4号ロが別々に定めています。金額だけを見ると同じでも、根拠として示すべき号は居住年で変わります。

子育て世帯等の特例（第9項）

第41条第9項は、年齢40歳未満で配偶者を有する者、年齢40歳以上で年齢40歳未満の配偶者を有する者、年齢19歳未満の扶養親族を有する者（同項の「特例対象個人」）について、認定住宅等の借入限度額を引き上げる特例を置いています。

この特例には柱書による二重の限定があります。令和6年1月1日から令和7年12月31日までに居住の用に供する場合は、認定住宅等の新築等または買取再販認定住宅等の取得に当たることが要り、既存認定住宅等の取得では第9項を適用できません。令和8年1月1日から令和12年12月31日までに居住の用に供する場合は、既存認定住宅等の取得を含む「認定住宅等の新築取得等」であれば足ります。

第9項は「……とすることができる」という選択の形で書かれており、第7項の限度額を下回る行はありません。特例は認定住宅等についての定めなので、その他の住宅には働きません。

控除期間は10年か13年か

第41条第1項の本文は控除期間を十年間とし、括弧書きの十三年間は居住年が令和4年・令和5年の場合に限っています。認定住宅等について第6項を選んだ場合は、同項の括弧書きが「同日の属する年が令和四年から令和七年までの各年であり、かつ、その居住に係る住宅の取得等が認定住宅等の新築等若しくは買取再販認定住宅等の取得に該当するものである場合又は同日の属する年が令和八年から令和十二年までの各年である場合には、十三年間」としています。

読み分けが要るのは令和6年・令和7年入居で既存認定住宅等を取得した場合です。括弧書きの十三年間は新築等・買取再販に限られているので、この場合は本文の十年間になります。令和8年以降の入居では取得等の区分を問わず十三年間です。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、令和6年以降の居住で第1項が適用されない

第41条第24項は、エネルギーの使用の合理化に資する家屋に該当するもの以外の家屋（同項の「特定居住用家屋」）を新築し、または特定居住用家屋で建築後使用されたことのないものを取得して、令和6年1月1日以後にその者の居住の用に供した場合、その十年間の各年分の所得税について第1項の規定を適用しないと定めています。

これは借入限度額が下がるという話ではなく、控除の規定そのものが適用されないという定めです。第3項の借入限度額も、第2項の計算も働きません。

ただし読み落としやすい例外が2つあります。

• 買取再販住宅の取得・既存住宅の取得には働きません。 第24項が対象としているのは新築と建築後使用されたことのないものの取得だけで、どちらも建築後使用されたことのある家屋です。その他の住宅であっても第3項第3号の2,000万円によります
• 施行令第26条第43項が、2つの要件で除外の対象から外しています。 同項は「法第四十一条第二十四項に規定する政令で定める家屋は、第二十五項に規定する基準に適合するもの以外のもので、次に掲げる要件のいずれにも該当しないものとする」とし、第1号に「当該家屋が令和五年十二月三十一日以前に建築基準法第六条第一項の規定による確認を受けているものであること」、第2号に「当該家屋が令和六年六月三十日以前に建築されたものであること」を挙げています

借入限度額とは別に「取得等に係る対価の額」の上限がある

施行令第26条第6項（一般の住宅）と第26項（認定住宅等）は、住宅借入金等の金額の合計額がその住宅の取得等に係る対価の額（認定住宅等以外では「対価の額又は費用の額」）を超える場合、合計額は「当該対価の額に達するまでの金額とする」と定めています。

これは第41条第2項の借入限度額とは別に置かれた上限です。年末残高だけで計算すると、借入残高が取得対価を上回る場合に控除額が過大になるため、本ツールは取得等に係る対価の額も入力欄に置いています。

同項は、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金・給付金その他これらに準ずるもの）の交付を受けた場合や、住宅取得等資金の贈与を受けた場合は、その額を控除した後の金額によるとしています。入力にはその控除後の金額を使います。

住民税からの控除は本ツールの対象外

住宅ローン控除には、所得税から控除しきれなかった額を住民税から控除する仕組みがあります。これは租税特別措置法ではなく地方税法附則第5条の4が定めており、本ツールは扱いません。

同条は道府県民税・市町村民税それぞれについて控除額と上限を定めていますが、本ページの最終確認日の時点で施行中の条文は、対象を「居住年……が平成二十一年から令和七年までの各年である場合に限る」としています。つまり令和8年以降に居住の用に供した場合は、現在施行されている地方税法には住民税からの控除が置かれていません。この範囲を令和12年までに延ばす改正は公布済みですが、施行は2027年1月1日です。

本ツールの守備範囲

本ツールは、入力された居住年・住宅の区分・取得等の区分・年末残高・取得等に係る対価の額・合計所得金額から、条文が定める借入限度額・控除期間・控除率と、1年分の控除額を求めるだけのものです。次の点は扱いません。

• 床面積が50平方メートルに満たない家屋 — 施行令第26条第1項が家屋を「床面積が五十平方メートル以上であるもの」（区分所有はその区分所有する部分の床面積）と定めています。床面積の欄で「50平方メートル未満」を選ぶと、計算せずに対象外として表示します。40平方メートル以上50平方メートル未満の家屋の特例（第41条第16項から第18項まで）は、合計所得金額の要件が1,000万円以下と本則とは別に置かれているため扱いません
• 令和10年から令和12年までの居住 — 第25項が建築確認の時期による適用除外を、第26項が災害危険区域等にある家屋についての適用除外を、いずれも令和10年1月1日以後の居住について定めています
• 住宅の取得等が2件以上ある場合 — 第41条の2が、異なる住宅の取得等ごとに区分して計算すると定めています
• 譲渡所得の課税の特例との重複排除 — 第41条第21項から第23項までが、居住用財産の譲渡についての特例の適用を受ける場合に第1項・第6項を適用しないと定めています
• 各年の年末残高の推移 — 入力された1年分の残高で1年分の額を出します。繰上げ返済・借換えによる変動は反映しません
• 年末調整で受けるための手続 — 第41条の2の2が別に定めています
• 住民税からの控除（地方税法附則第5条の4。→ 上の節）

認定住宅等については第6項の経路で計算しています。第6項は「その者の選択により」第7項の限度額を使えるとする形ですが、第7項・第9項の限度額はいずれも第3項第3号の2,000万円以上で、控除期間も第6項の方が長いか同じであるため、第6項を選ぶ方が不利になることはありません。

計算はすべてブラウザの中で完結し、入力した金額や区分が送信されることはありません。

出典

• 租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除） — e-Gov 法令検索
• 租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号）第26条 — e-Gov 法令検索
• 地方税法（昭和25年法律第226号）附則第5条の4（個人の道府県民税及び市町村民税の住宅借入金等特別税額控除） — e-Gov 法令検索
• 令和4年国土交通省告示第456号（施行令第26条第24項・第25項の基準） — 国土交通省